En LATAM no existe un MLS unificado — pero cada país tiene un registro público, un catastro, y un sistema notarial donde está la verdad. Esta es la guía completa: registros oficiales, agregadores no oficiales, restricciones a extranjeros, despachos especializados, y la ruta de acceso al inventario off-market que nunca llega a portal.
LATAM has no unified MLS — but every country has a public registry, a cadastre, and a notarial system where the truth lives. This is the full guide: official registries, unofficial aggregators, foreign-ownership restrictions, specialist firms, and the route to off-market inventory that never hits a portal.
Todo LATAM opera bajo tradición de derecho civil (Napoleón) excepto Puerto Rico (mixto). Esto significa: el notario es central, los registros son públicos, y el catastro y el registro están separados.
All of LATAM operates under civil law tradition (Napoleonic) except Puerto Rico (mixed). That means: the notary is central, registries are public, and cadastre and registry are separate systems.
(1) Registro Público de la Propiedad — quién es el dueño legal hoy, qué gravámenes existen, qué hipotecas pesan. Es la fuente de verdad sobre TÍTULO. (2) Catastro — qué hay físicamente en el suelo, dimensiones, uso de suelo, valor fiscal. Es la fuente de verdad sobre TIERRA FÍSICA. (3) Sistema notarial — quien autentica las transferencias y donde se registran las escrituras antes de inscribirse en el Registro. Es la fuente de verdad sobre PROCESO.
(1) Public Property Registry — who legally owns it today, what liens exist, what mortgages weigh on it. The source of truth on TITLE. (2) Cadastre — what's physically on the land, dimensions, land use, fiscal value. The source of truth on PHYSICAL LAND. (3) Notarial system — who authenticates transfers and where deeds are formalized before registry inscription. The source of truth on PROCESS.
Los tres no siempre coinciden. Esa es la oportunidad y el riesgo. El catastro puede decir 5 ha, el registro puede decir 4.7, el notario tiene la escritura original de 1947 que dice 4.85. Quien sepa leer los tres encuentra valor; quien solo lee uno, paga de más o compra problema.
The three don't always match. That's the opportunity and the risk. Cadastre might say 5 ha, registry might say 4.7, the notary holds the original 1947 deed saying 4.85. Whoever reads all three finds value; whoever reads only one overpays or buys a problem.
No hay un solo agente que haga todo. Estos son los cinco actores. Conseguir a los cinco en cada país es el moat operacional de Sora.
There is no single agent who does it all. These are the five actors. Securing all five in every country is Sora's operational moat.
El que autentica la transferencia. En civil law es un funcionario público, no un servicio comercial. Cada ciudad tiene un número limitado. Su firma es la que vale.
Authenticates transfers. In civil law, a public officer, not a commercial service. Each city has a fixed number. Their signature is the one that matters.
Hace la due diligence: revisa registro + catastro + impuestos + servidumbres + uso de suelo. Boutique especializado, no firma generalista.
Runs the due diligence: registry + cadastre + taxes + easements + zoning. Specialist boutique, not generalist firm.
El que mide físicamente el terreno y certifica linderos vs. lo que dice el catastro. Crítico para fincas rurales, costa, montaña.
Physically measures the land and certifies boundaries vs. what the cadastre says. Critical for rural, coast, mountain properties.
El acceso al inventario on-market y, más importante, al off-market. Una vez conoces a 3 brokers boutique en un país, ves el 80% del inventario que vale.
Access to on-market and, more importantly, off-market inventory. Once you know 3 boutique brokers in a country, you see 80% of inventory worth seeing.
Especialista que descifra discrepancias catastro-registro y proyecta cambios de uso de suelo. Útil cuando hay arbitraje (compras barato por mal catastro, regularizas, valor sube 3x).
Specialist who deciphers cadastre-registry discrepancies and projects zoning changes. Useful when there's arbitrage (you buy cheap due to bad cadastre, regularize, value triples).
El 60-80% de las mejores propiedades premium en LATAM nunca llegan a un portal público. Trafican por red. Estas son las cuatro vías para entrar a esa red.
60-80% of LATAM's best premium properties never hit a public portal. They move through networks. These are the four routes in.
Cada ciudad LATAM tiene una "Lonja" o "Cámara Inmobiliaria" — Colombia tiene Lonja, México AMPI, Chile CChC, Brasil CRECI por estado. Membresía abre acceso al MLS interno (cuando existe).
Every LATAM city has a "Lonja" or "Realtor Chamber" — Colombia has Lonja, Mexico AMPI, Chile CChC, Brazil CRECI by state. Membership opens the internal MLS (when it exists).
Cada ciudad tiene 5-10 brokers que manejan TODO el inventario premium real. No están en internet — los conoces solo por referencia. Una llamada con un anfitrión Sora local te da los nombres.
Each city has 5-10 brokers who handle ALL the real premium inventory. They're not online — only via referral. One call with a local Sora host gives you the names.
Los notarios saben quién está pensando en vender ANTES de listarlo. Cuando alguien viene a pedir avalúo, el notario lo sabe. Un café cada 2 meses con el notario top de una ciudad = inteligencia de mercado real.
Notaries know who's THINKING of selling before they list. When someone comes asking for an appraisal, the notary knows. A coffee every 2 months with a top city notary = real market intelligence.
Cuando una familia patrimonial necesita liquidez, vende un activo físico antes de tocar instrumentos financieros. El banco privado coloca la oferta entre 5-15 contactos antes de pensar en mercado abierto.
When patrimonial families need liquidity, they sell a physical asset before touching financial instruments. The private bank circulates the offer among 5-15 contacts before considering the open market.
En cada país que entramos, queremos cerrar relaciones con: 1 abogado boutique + 2 brokers de confianza + 1 notario top + 1 banquero privado. Cuatro contactos = acceso al 90% del inventario real. La inversión: 5-8 cafés en los primeros 60 días en el país. ROI: para siempre.
In every country we enter, we want relationships with: 1 boutique lawyer + 2 trusted brokers + 1 top notary + 1 private banker. Four contacts = access to 90% of real inventory. The investment: 5-8 coffees in the first 60 days. ROI: forever.
Estado por estado. CDMX en línea; cada estado tiene su portal. Búsqueda por folio real o cadena de titulares.
State by state. CDMX online; each state has its portal. Search by folio real or chain of titleholders.
INEGI nacional para datos territoriales. Catastro por municipio (CDMX: Tesorería, GDL: Catastro Municipal).
INEGI nationally for territorial data. Cadastre by municipality (CDMX: Tesorería, GDL: Catastro Municipal).
EasyBroker es el SaaS que conecta a brokers AMPI — es el MLS de facto. Acceso vía broker miembro.
EasyBroker is the SaaS connecting AMPI brokers — the de facto MLS. Access via member broker.
Búsqueda en línea por finca, propietario, o ubicación. Acceso a folio real digital. $5-15 por consulta.
Online search by finca, owner, or location. Digital folio access. $5-15 per query.
Autoridad Nacional de Administración de Tierras. Mapa catastral. Crítico en Bocas del Toro y Boquete por "rights of possession" vs título.
National Land Administration Authority. Cadastral map. Critical in Bocas del Toro and Boquete for "rights of possession" vs titled land.
Encuentra24 domina inventario amplio. Sotheby's PA para premium. ACOBIR es la cámara de brokers.
Encuentra24 dominates wide inventory. Sotheby's PA for premium. ACOBIR is the broker chamber.
Único en LATAM por integrar registro + catastro en una sola institución. Consulta en línea por número de finca o nombre. Membresía digital ~$50/año.
Unique in LATAM for integrating registry + cadastre into one institution. Online search by finca number or name. Digital membership ~$50/year.
Encuentra24 domina volumen. Para premium en Nicoya/Tamarindo/Dominical, brokers boutique trabajan off-market 80%.
Encuentra24 dominates volume. For premium in Nicoya/Tamarindo/Dominical, boutique brokers work 80% off-market.
Los primeros 200 metros de costa son zona marítimo-terrestre (concesión, no propiedad). Crítico en Nicoya/Manuel Antonio.
The first 200 meters of coast is maritime-terrestrial zone (concession, not ownership). Critical in Nicoya/Manuel Antonio.
Búsqueda en línea por número de finca. Dos oficinas: Central (zona central) y Segundo Registro (occidente).
Online search by finca number. Two offices: Central (central zone) and Second Registry (western).
Proyecto de modernización catastral. No 100% cubierto — Antigua, Atitlán, CDG tienen buena data. Áreas rurales menos.
Cadastral modernization project. Not 100% covered — Antigua, Atitlán, GC have good data. Rural areas less.
Mercado pequeño — los mejores brokers son boutique y trabajan referido.
Small market — best brokers are boutique and work by referral.
Centro consolidado — registro inmueble + catastro + comercio en una sola institución. Búsqueda en línea (parcial).
Consolidated center — property registry + cadastre + commerce in one institution. Online search (partial).
Mercado emergente — playa (El Tunco, El Zonte) dominado por extranjeros post-Bitcoin Law 2021.
Emerging market — coast (El Tunco, El Zonte) dominated by foreigners post-2021 Bitcoin Law.
Sin restricciones para extranjeros. Bitcoin Law 2021 + Adopting State Strategy hizo del país atractivo para inversores cripto.
No restrictions for foreigners. 2021 Bitcoin Law + Adopting State Strategy made the country attractive to crypto investors.
IP integra registro + catastro nacional. SURE (Sistema Unificado de Registros) es el portal en línea. Acceso requiere registro previo.
IP integrates national registry + cadastre. SURE (Unified Registry System) is the online portal. Access requires prior registration.
Para Roatán/Utila: el inventario premium se mueve por red expat en Facebook + brokers especializados de la isla.
For Roatán/Utila: premium inventory moves via expat networks on Facebook + island-specialist brokers.
Roatán tiene historial de disputas (familias garífunas, títulos coloniales, expropiaciones). Due diligence extra-profunda con seguro de título.
Roatán has dispute history (Garifuna families, colonial titles, expropriations). Extra-deep DD with title insurance.
Departamental, parte del Poder Judicial. Online limitado — la mayoría requiere consulta presencial.
Departmental, part of the Judicial Branch. Limited online — most queries require in-person.
Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales. Datos básicos. Para Granada y SJDS, catastro local es más confiable.
Nicaraguan Institute of Territorial Studies. Basic data. For Granada and SJDS, local cadastre is more reliable.
Crisis política 2018+ resultó en expropiaciones de propiedades de opositores. Due diligence política + título insurance internacional son críticos.
2018+ political crisis led to expropriations of opposition properties. Political DD + international title insurance critical.
Sistema Torrens (registro de título absoluto). Tribunal Superior de Tierras. Búsqueda online por número de matrícula.
Torrens system (absolute title registry). Tribunal Superior de Tierras. Online search by matricula number.
Integrado en la Jurisdicción Inmobiliaria. Mensuras y deslindes obligatorios para todo título nuevo. Crítico en Punta Cana/Cap Cana.
Integrated into Property Jurisdiction. Surveys and deslindes mandatory for all new titles. Critical in Punta Cana/Cap Cana.
Inventario premium en Punta Cana/Cap Cana dominado por brokers internacionales (Sotheby's, Engel & Völkers).
Premium inventory in Punta Cana/Cap Cana dominated by international brokers (Sotheby's, Engel & Völkers).
Departamento de Justicia. Sistema en línea funcional. 29 secciones por geografía. Datos completos disponibles.
Department of Justice. Functional online system. 29 sections by geography. Full data available.
Centro de Recaudación de Ingresos Municipales — equivalente a tax assessor. Mapa fiscal de toda PR.
Municipal Revenue Center — tax assessor equivalent. Fiscal map of all PR.
El único MLS verdadero en LATAM (como territorio US). Acceso vía agente licenciado de PR. ~$200/mes membresía.
The only true MLS in LATAM (as US territory). Access via PR-licensed agent. ~$200/mo membership.
Superintendencia de Notariado y Registro. ORIP (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) por región. Búsqueda por matrícula inmobiliaria.
Superintendence of Notaries and Registry. ORIP (Public Instruments Registry Office) by region. Search by property matricula.
IGAC nacional. Bogotá: IDECA · Medellín: Catastro Municipal · Cali: catastro propio. Geoportales públicos con mapas.
IGAC national. Bogotá: IDECA · Medellín: Municipal Cadastre · Cali: own cadastre. Public geoportals with maps.
Sin MLS real. Tres portales dominan. Premium en El Poblado, Chicó, Rosales, Provenza vía Lonja brokers.
No real MLS. Three portals dominate. Premium in El Poblado, Chicó, Rosales, Provenza via Lonja brokers.
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Portal "SUNARP en Línea" con búsquedas, certificados literales, partidas registrales digitales.
National Superintendence of Public Registries. "SUNARP en Línea" portal with searches, literal certificates, digital property cards.
COFOPRI rural / SBN bienes estatales / catastros municipales urbanos. Lima Metropolitana es la mejor data.
COFOPRI rural / SBN state property / municipal urban cadastres. Lima Metro has the best data.
Dos portales dominan. Premium en Barranco, Miraflores, San Isidro. Cusco/Arequipa boutique brokers locales.
Two portals dominate. Premium in Barranco, Miraflores, San Isidro. Cusco/Arequipa: local boutique brokers.
Sistema único en LATAM: CBR es independiente del Estado, por concesión. Cada ciudad mayor tiene su CBR. Online completo.
Unique LATAM system: CBR is independent from State, by concession. Each major city has its own CBR. Fully online.
SII mantiene "certificado de avalúo fiscal" digital de toda propiedad chilena. Búsqueda por rol o RUT propietario.
SII maintains digital "fiscal appraisal certificate" of every Chilean property. Search by rol or owner RUT.
Portal Inmobiliario (El Mercurio) es el #1. Premium en Vitacura/Las Condes via brokers boutique.
Portal Inmobiliario (El Mercurio) is #1. Premium in Vitacura/Las Condes via boutique brokers.
Cantonal — cada municipio. Quito, Guayaquil, Cuenca tienen los más profesionales. DINARDAP coordina.
Cantonal — by municipality. Quito, Guayaquil, Cuenca are most professional. DINARDAP coordinates.
Catastros municipales urbanos + IGM (Instituto Geográfico Militar) para datos territoriales. Quito catastro es el mejor digital.
Municipal urban cadastres + IGM (Military Geographic Institute) for territorial data. Quito cadastre is best digital.
Plusvalia domina. Galápagos restringido — solo locales pueden comprar. Cuenca tiene comunidad expat grande.
Plusvalia dominates. Galápagos restricted — only locals can buy. Cuenca has large expat community.
Por departamento (9). Consejo de la Magistratura supervisa. Búsqueda en línea limitada — La Paz y SCZ tienen mejor digitalización.
By department (9). Council of Magistracy supervises. Limited online search — La Paz and SCZ have best digitalization.
INRA para tierra rural (saneamiento de tierras). GAM (Gobierno Autónomo Municipal) para urbano. La Paz GAM tiene catastro digital.
INRA for rural land (land regularization). GAM (Autonomous Municipal Government) for urban. La Paz GAM has digital cadastre.
Mercado emergente, transparencia parcial. La Paz y Santa Cruz son los mercados premium. Uyuni: turístico, brokers especializados.
Emerging market, partial transparency. La Paz and Santa Cruz are premium markets. Uyuni: tourist, specialized brokers.
Servicio Autónomo de Registros y Notarías. Sistema centralizado. Consulta presencial recomendada — sistema digital irregular.
Autonomous Registry and Notary Service. Centralized system. In-person consultation recommended — digital system irregular.
Catastros municipales urbanos. INTI (Instituto Nacional de Tierras) para rural. Caracas tiene el catastro más profesional.
Municipal urban cadastres. INTI (National Land Institute) for rural. Caracas has the most professional cadastre.
Mercado severamente dislocado por contexto. Transacciones en USD cash + cripto cada vez más comunes. Margarita: dolarizado de facto.
Market severely dislocated by context. USD cash + crypto transactions increasingly common. Margarita: de facto dollarized.
Provincial. CABA: RPICABA. Buenos Aires Provincia: RPBA. Mendoza, Córdoba, etc. — cada uno propio. Búsqueda online por matrícula.
Provincial. CABA: RPICABA. Buenos Aires Province: RPBA. Mendoza, Córdoba, etc. — each its own. Online search by matricula.
ARBA (Provincia de BA), ATER (Entre Ríos), DGR (Mendoza), etc. Geoportales con mapas catastrales.
ARBA (BA Province), ATER (Entre Ríos), DGR (Mendoza), etc. Geoportals with cadastral maps.
ZonaProp dominante. Premium en Palermo, Recoleta, Puerto Madero via brokers boutique. Reporte Inmobiliario es la fuente de pricing serio.
ZonaProp dominant. Premium in Palermo, Recoleta, Puerto Madero via boutique brokers. Reporte Inmobiliario is the serious pricing source.
Dirección General de Registros. Sección Inmobiliaria por departamento. Búsqueda en línea por padrón.
General Registry Directorate. Property Section by department. Online search by padrón.
Nacional. Visor geoespacial completo. Búsqueda por padrón, propietario, ubicación. Uno de los mejores en LATAM.
National. Full geospatial viewer. Search by padrón, owner, location. One of the best in LATAM.
InfoCasas líder. Premium en Punta del Este, José Ignacio, Pocitos. Estancias rurales via brokers especializados (Estancias Argentinas, Patagonia Sotheby's).
InfoCasas leads. Premium in Punta del Este, José Ignacio, Pocitos. Rural estancias via specialized brokers (Estancias Argentinas, Patagonia Sotheby's).
Bajo el Poder Judicial. Búsqueda en línea limitada. Asunción tiene la mayor parte del inventario premium.
Under the Judicial Branch. Limited online search. Asunción has most of the premium inventory.
Nacional. Modernización en curso. Datos rurales completos para Chaco — donde se compran estancias.
National. Modernization underway. Complete rural data for the Chaco — where estancias are bought.
Mercado pequeño y emergente. Chaco rural (estancias ganaderas) tiene su propia red — brokers de ganadería como Acoba.
Small emerging market. Rural Chaco (cattle estancias) has its own network — cattle brokers like Acoba.
Sistema único en LATAM: cartórios privados regulados (notariales). SP tiene ARISP (búsqueda online unificada). Brasil tiene matrícula por inmueble, no por propietario.
Unique LATAM system: regulated private cartórios (notarial). SP has ARISP (unified online search). Brazil indexes by property matricula, not by owner.
SIGEF (INCRA) para rural — visor geoespacial nacional. ITR + IPTU son los catastros fiscales. Cada municipio mantiene IPTU.
SIGEF (INCRA) for rural — national geospatial viewer. ITR + IPTU are fiscal cadastres. Each municipality maintains IPTU.
VivaReal/ZAP es el #1. Sin MLS verdadero. Premium en Trancoso, Búzios, Praia do Espelho via brokers boutique. CRECI per state da licencias.
VivaReal/ZAP is #1. No true MLS. Premium in Trancoso, Búzios, Praia do Espelho via boutique brokers. CRECI per state licenses agents.
Independiente del país, estas 15 verificaciones se hacen TODAS antes de transferir un dólar. Si una sola sale rara — paramos.
Country-independent, all 15 verifications happen BEFORE any dollar moves. If one comes back odd — we stop.
Cadena completa de titulares por los últimos 20 años. Buscar: pasos sin documentar, herencias no inscritas, cambios de nombre.
Complete chain of owners for the last 20 years. Look for: undocumented steps, unregistered inheritances, name changes.
Hipotecas activas, embargos, servidumbres pasivas, anticresis. Cualquier carga sobre la propiedad. Crítico.
Active mortgages, embargos, passive easements, antichresis. Any encumbrance on the property. Critical.
Las dimensiones, ubicación, linderos del registro deben coincidir con el catastro. Si difieren más de 5% — investigar.
Dimensions, location, boundaries from registry must match cadastre. If they differ by more than 5% — investigate.
Topógrafo certifica las dimensiones físicas reales. Obligatorio en rural, costa, montaña. En urbano si la propiedad > 500m².
Surveyor certifies real physical dimensions. Mandatory in rural, coast, mountain. In urban if property > 500m².
Verificar qué se puede construir, qué uso se permite. Si plan es alquiler vacacional, validar que zonificación lo permite (cada vez más restringido en LATAM).
Verify what can be built, what use is allowed. If plan is vacation rental, validate zoning permits it (increasingly restricted in LATAM).
Predial, agua, luz, gas — todos al día. Cualquier deuda pendiente pasa al nuevo comprador en LATAM.
Property tax, water, electricity, gas — all current. Any pending debt passes to the new buyer in LATAM.
Toda construcción existente debe tener permiso. Construcciones sin permiso son riesgo de demolición. Verificar contra plano oficial.
All existing construction must have permits. Unpermitted construction is demolition risk. Verify against official plans.
Si el vendedor es persona jurídica: actos constitutivos, accionistas, autorizaciones para vender, situación tributaria.
If seller is a legal entity: constitutional acts, shareholders, sale authorization, tax status.
Si el vendedor está casado, el cónyuge debe aprobar (sociedad de gananciales). Sin esto, el contrato puede ser anulado.
If seller is married, spouse must approve (community property). Without this, the contract can be voided.
Zona restringida, frontera, costa, área indígena — confirmar tipo de zona y estructura legal necesaria (fideicomiso, S.A., autorización).
Restricted zone, border, coast, indigenous area — confirm zone type and required legal structure (trust, corp, authorization).
Búsqueda en cortes locales por el nombre del vendedor + por la dirección de la propiedad. Cualquier proceso activo bloquea la venta.
Search local courts by seller name + property address. Any active process blocks the sale.
Algunos predios tienen servidumbres no obvias (paso, agua, vista, líneas eléctricas). Levantamiento físico identifica las visibles; abogado las legales.
Some plots have non-obvious easements (passage, water, view, power lines). Physical survey finds visible ones; lawyer finds legal ones.
Áreas protegidas, sitios arqueológicos, reservas. Limitan severamente uso. Verificar SEMARNAT (MX), Ministerio de Ambiente, Patrimonio Cultural.
Protected areas, archaeological sites, reserves. Severely limit use. Check SEMARNAT (MX), Environment Ministry, Cultural Heritage.
Disponible en PR, CR, RD, PA, MX. Esencial en países con historia de disputas (HN, NI). Costo: 0.3-0.6% del precio de compra, vale el ROI.
Available in PR, CR, DR, PA, MX. Essential in countries with dispute history (HN, NI). Cost: 0.3-0.6% of purchase price, worth the ROI.
El día antes de firmar, ir al sitio. Verificar que coincide con lo descrito. Tomar fotos. Conversar con vecinos — saben cosas que el registro no.
The day before signing, visit the site. Verify it matches the description. Take photos. Talk to neighbors — they know things registries don't.
Los portales públicos te dan datos. Los notarios y abogados boutique te dan acceso. Las dos cosas juntas son el moat. Empezar siempre por el registro, después construir la red local.
Public portals give you data. Notaries and boutique lawyers give you access. The two together are the moat. Always start with the registry, then build the local network.
BASE DE TIERRAS → LAND DATABASE → CRM ABOGADOS → LAWYER CRM → HQ